Spese Condominiali: Tutto quello che devi sapere, ma non hai mai osato chiedere!

Le spese condominiali sono tra gli argomenti che generano più dubbi e controversie tra i proprietari di immobili. Termini come aumenti delle spese, arretrati, condomini morosi, spese ordinarie e spese straordinarie possono risultare complessi per chi non ha familiarità con la normativa condominiale.

In questa guida scoprirai cosa sono le spese condominiali, come vengono calcolate e approvate dall'assemblea, quali obblighi hanno i condomini e come gestire eventuali contestazioni. Vedremo inoltre quando è possibile impugnare una delibera condominiale e quali strumenti offre la legge per tutelare i propri diritti.

Cosa sono le spese condominiali?

In diritto le spese condominiali sono obbligazioni propter rem, ossia spese che vengono attribuite ad un soggetto, per il solo fatto di essere proprietario di un'unità immobiliare. Sono, quindi, tenuti al pagamento delle spese condominiali i proprietari, in tutto o in parte, di un'unità abitativa condominiale.

Alcuni contratti di locazione possono prevedere che l'inquilino sia tenuto al pagamento delle spese. Tale pattuizione, non ha effetto però verso il condominio, per il quale il proprietario sarà sempre e comunque tenuto, eventualmente in solido con l'inquilino, al pagamento delle spese.

Cosa accade in caso di vendita dell'immobile?

In caso di vendita del bene, il venditore (ex proprietario) resta obbligato al pagamento di tutte le spese legali, sorte durante il periodo in cui era proprietario, non è invece obbligato al pagamento delle spese sorte successivamente. Il nuovo acquirente, invece, con l'acquisto, ai sensi dell'art 63 Disposizioni Attuative del Codice Civile, è tenuto al pagamento non solo delle spese condominiali che sorgeranno dopo il suo acquisto, ma anche a quelle sorte nell'anno precedente (periodo d'esercizio) al suo acquisto.

Per questa, ragione, il consiglio è sempre quello, prima di acquistare un'immobile, di chiedere all'amministratore la situazione debitoria connessa all'unità che si vuole acquistare, tramite certificazione scritta. Non di rado, chi compra, infatti, incombe in sgradevoli sorprese.

Nel caso un condomino non paga, cosa può accadere agli altri condomini non morosi?

Sempre ai sensi dell'art. 63 disp. att. cc tutti i condomini sono obbligati solidalmente al pagamento delle spese condominiali, previo beneficio di escussione dei condomini morosi. Ciò significa che nel caso di condomini morosi, è possibile che al pagamento del suo insoluto siano tenuti gli altri condomini. Questo può avvenire, però, soltanto quando il creditore ha tentato invano di ottenere il pagamento del suo credito nei confronti del condomino moroso. In questi casi poi i condomini non morosi potranno regredire sugli altri morosi.

Cosa deve fare l'amministratore nel caso alcuni condomini non pagano?

secondo l'art. 1129, comma 9, del Codice Civile, entro sei mesi dalla chiusura del bilancio, da cui emergono situazioni non saldate, l'amministratore è obbligato ad agire per il recupero delle spese condominiali. La sua eventuale negligenza può comportare, nei casi più gravi, anche la revoca per responsabilità professionale. L'amministratore, quindi, non ha facoltà di decidere se ed in quali casi agire per il recupero degli insoluti. Per espressa previsione di Legge l'amministratore deve procedere nei confronti di tutti, entro i citati sei mesi.

Nella prassi, l'amministratore procederà prima con un sollecito di pagamento stragiudiziale e, poi, affidando la pratica ad un legale, il quale, ai sensi del art. 63 Disp. Att. Cod. Civ., potrà ottenere, salvo alcune condizioni, un Decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.

Posso oppormi al pagamento delle spese condominiali?

L'unico modo potenzialmente efficace per opporsi al pagamento delle spese condominiali è quello di impugnare la delibera assembleare, che le ha approvate. Resta inteso che tale impugnazione può avvenire solo alla luce di fondati motivi, e non per un generico dissenso.

L'impugnazione deve avvenire a pena di decadenza entro 30 giorni dalla delibera assembleare, se proposta da condomini dissenzienti o astenuti, ma presenti in assemblea. I condomini assenti, invece, hanno termine di 30 giorni a partire dalla data di ricezione del verbale di assemblea.

Per impugnare una delibera non è sufficiente un semplice reclamo, ma occorre rivolgersi ad un legale che agirà nelle maniere più opportune.